Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng thì tài sản đã thuộc sở hữu người mua chưa?

Câu hỏi:
Tôi có dự định mua nhà đất tại Nha Trang nên nhờ Luật sư Vũ Như Hảo vui lòng cho tôi hỏi một số vấn đề về giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:
1. Sau khi công chứng mua bán nhà đất thì nhà đất đã thuộc về bên mua chưa?
2. Sau khi công chứng cần làm những thủ tục gì đề chuyển tên cho bên mua? Theo tôi được biết là nộp hồ sơ vào cơ quan một cửa của UBND thành phố Nha Trang, sau đó nhận giấy hẹn và đợi đóng thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, rồi đăng bộ để sang tên, sau đó mang giấy hẹn lên lấy sổ đỏ, lúc này mảnh đất đã mua mới 100% thuộc về bên mua. Như vậy có phải không?
3. Nếu có những sự cố xảy ra sau khi đã ký hợp đồng công chứng thì người mua có thể kiện ra tòa không?
4. Luật sư cho hỏi, Phòng công chứng có trách nhiệm phải xác minh xem nhà đất đang bán có tranh chấp không hay đơn thuần chỉ là công chứng cho việc Bên bán bán cho Bên mua một mảnh đất giá bao nhiêu thôi?
Xin cảm ơn rất nhiều!notazid-1

Trả lời:

Văn phòng Luật sư Vũ Như Hảo và Cộng sự xin trả lời câu hỏi của anh như sau:

Thứ nhất, đối với câu hỏi về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất: Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo quy định này thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được công chứng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đó chưa thuộc quyền sử dụng, sở hữu của bên mua mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chỉ thuộc về bên mua khi thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối với câu hỏi về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ gồm: (1) Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); (2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (có công chứng); (3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (4) Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; (5) Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
1 – Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2 – Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
3 – Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ ba, đối với câu hỏi về việc khởi kiện giải quyết tranh chấp: Sau khi ký hợp đồng công chứng, nếu việc ký kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thứ tư, đối với câu hỏi về trách nhiệm xác minh của Phòng Công chứng. Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan thì việc xác định đất có tranh chấp hay không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có bất động sản. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,công chứng viên căn cứ vào hồ sơ, tài liệu mà người yêu cầu công chứng cung cấp và cam đoan của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.

Như vậy, pháp luật không có quy định bắt buộc công chứng viên phải xác minh nhưng trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ công chứng có vấn đề chưa rõ ràng hoặc thấy cần thiết thì công chứng viên sẽ tiến hành việc xác minh.

Hi vọng những giải đáp trên đây của Văn phòng Luật sư Vũ Như Hảo và cộng sự sẽ giúp ích cho anh trong việc mua nhà tại thành phố Nha Trang.

Trân trọng,

Speak Your Mind

*